Fondo Immobiliare Obelisco in forte perdita

Tra il 2002 e il 2006, in pieno boom del mattone, Poste Italiane ha collocato tra i propri clienti quattro fondi immobiliari (Invest Real Security, Obelisco, Europa Immobiliare 1 e Alpha).

Il Fondo di investimento alternativo immobiliare di tipo chiuso denominato “Obelisco” è stato istituito con delibera del Consiglio di Amministrazione della allora Investire Immobiliare SGR in data 28 aprile 2005.

La durata originaria del Fondo era di dieci anni (scadenza 31 dicembre 2015) oltre un eventuale periodo di grazia non superiore a tre anni per completare lo smobilizzo degli investimenti. In data 7 novembre 2014, il Consiglio di Amministrazione della SGR ha esteso la durata del fondo dei tre anni previsti dal periodo di grazia, portando la nuova scadenza al 31 dicembre 2018.

Il Fondo è stato alimentato “per cassa”, mediante sottoscrizione in denaro di quote. Il Fondo è suddiviso in 100.000 quote del valore nominale di euro 2.500 ciascuna per un totale di sottoscrizioni iniziali al momento del collocamento pari ad euro 217.700.000.

I Fondi non hanno ottenuto i risultati sperati, perdendo addirittura una parte notevole del loro valore.

Di seguito riportiamo una parte della Relazione di Gestione al 31 dicembre 2017 del Fondo Obelisco:

Il Fondo Obelisco, collocato nel 2005, ha investito la liquidità raccolta acquisendo il portafoglio immobiliare descritto nel Prospetto Informativo di collocamento.
Il mercato immobiliare italiano, al momento di istituzione del Fondo, non pativa certamente gli effetti degli eventi ed accadimenti di carattere generale che negli ultimi anni ne hanno determinato la flessione. Lo scenario di mercato di quegli anni evidenziava un trend positivo con numero delle transazioni e valori in crescita, caratterizzato da una forte dinamicità di investitori sia retail sia professionali. Il mercato immobiliare ha continuato la sua crescita supportato da un facile accesso al credito e da un incremento dei valori sino al 2007 in cui – a partire dalla crisi dei mutui subprime e dal fallimento di alcuni grandi banche americane – si è innescata una brusca inversione di rotta, con un’inevitabile propagazione della crisi a livello globale.
Tale situazione ha investito l’economia di diversi paesi, tra cui il nostro, reso ancora più fragile dall’assenza di crescita economica. In alcuni territori gli effetti della crisi hanno inciso in modo severo sui comparti produttivi e dei servizi evidenziando fenomeni recessivi e determinando un effetto negativo diretto sui fabbisogni di spazi praticamente su tutte le destinazioni d’uso.
Le manovre adottate hanno fatto leva su politiche di rigore e su un incremento della pressione fiscale, che ha riguardato in particolare il settore immobiliare: l’introduzione dell’IMU ha negativamente condizionato il valore del portafoglio immobiliare (si ricorda che il costo per l’imposta in questione è più che raddoppiato rispetto a quello sostenuto in precedenza per l’ICI).
Inoltre l’erosione del risparmio privato, il credit crunch e l’incertezza su possibili nuovi gravami fiscali hanno reso molto meno attrattivi gli investimenti immobiliari, come testimoniano il basso, per non dire inesistente, volume delle transazioni, la progressiva scomparsa di investitori domestici ed esteri, verificatesi, con lievi oscillazioni, fino
ad un paio di anni fa. E’ in tale difficile contesto economico che si inserisce l’avvio della liquidazione del Fondo che aveva scadenza originaria il 31 dicembre 2015.
Il Consiglio di Amministrazione della SGR in data 7 novembre 2014 ha deciso, quindi, di avvalersi del c.d. periodo di grazia, prorogando la durata del Fondo per un triennio e, quindi, fino al 31 dicembre 2018 per il completamento dello smobilizzo degli investimenti in portafoglio.
Nel corso del 2014, in ragione della rilevanza sistemica del tema della scadenza dei fondi immobiliari quotati in un contesto recessivo di mercato, il Governo, anche su sollecitazione delle associazioni di categoria ha emanato una specifica norma pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale in data 20 agosto 2014 (Legge n. 116/2014 di conversione in legge del Decreto Legge n. 91/2014) che prevedeva la facoltà per le società di gestione del risparmio, entro il 31 dicembre 2014, di modificare il regolamento dei fondi immobiliari quotati con la possibilità di prorogarne in via straordinaria il termine di durata per un massimo di 2 anni, previo voto favorevole dell’Assemblea dei Partecipanti.

In data 10 dicembre 2014, l’assemblea speciale dei partecipanti del Fondo, convocata ai sensi della suddetta norma, non ha approvato la proposta di modifica del regolamento del Fondo al fine di introdurre la possibilità di prorogarne la durata per un periodo non superiore a due anni, al solo fine di completare lo smobilizzo degli investimenti in portafoglio. La proposta di modifica del Regolamento di Gestione non è stata approvata con 807 voti contrari, 205 voti favorevoli e nessun astenuto.
Il Consiglio di Amministrazione della SGR ha altresì deliberato la riduzione, non prevista da regolamento, del 50% della commissione di gestione della SGR, su base annuale, di cui all’articolo 9.1 a) del Regolamento di Gestione, individuandola, con decorrenza dal 1° gennaio 2016 e per tutto il periodo della suddetta proroga triennale, nella misura dello 0,825% dell’intero attivo, come indicato nel regolamento di gestione.
Sempre con riferimento alla proroga ordinaria triennale, la SGR ha formalizzato con Barclays la proroga del contratto di finanziamento in essere (la cui scadenza originaria era il 31 dicembre 2015) fino al 31 dicembre 2017,
con opzione di proroga, in caso di rispetto di livelli di ammortamento del debito, fino alla scadenza del Fondo, ovvero fino al 31 dicembre 2018. Nell’ambito di tale rinegoziazione, Barclays ha infatti posto la condizione che il debito residuo del contratto di finanziamento fosse ridotto a non più di Euro 50 e 25 milioni rispettivamente entro il 31 dicembre 2016 ed il 31 dicembre 2017. Come meglio illustrato in seguito, per poter rispettare tale condizione, si è reso necessario procedere ad una cessione in blocco di una parte degli immobili di proprietà del Fondo.
Le attività di disinvestimento, intensificate negli ultimi anni, sono state principalmente incentrate su:

– indagini di mercato per destinazione e zona di riferimento degli immobili al fine di intercettare la possibile domanda anche su destinazioni d’uso alternative;
– simulazioni e valutazione dell’impatto delle vendite degli asset sul Business Plan del Fondo;
– campagne pubblicitarie e di promozione per la cessione;
– identificazione dei possibili acquirenti da sollecitare anche considerate le caratteristiche del prodotto;
– attività di sollecitazione diretta del mercato al fine di promuovere la dismissione di ogni singolo asset, anche attraverso l’affiancamento di advisor commerciali specializzati nei singoli mercati di riferimento;
– sounding di mercato al fine di verificare l’appetibilità ed i prezzi di una possibile operazione di cessione in blocco.
Tuttavia, la SGR ha registrato l’estrema difficoltà ad individuare sul mercato un acquirente per ciascun singolo immobile: nel mese di giugno 2016 era stato stipulato il contratto preliminare di vendita del solo immobile di Roma, Via Campo Farnia per un prezzo di Euro 1,2 milioni.
La SGR ha quindi ritenuto opportuno procedere a sollecitare nuovamente il mercato anche attraverso una procedura di vendita competitiva avente ad oggetto dei cluster/pacchetti di immobili per tipologia di destinazione d’uso (retail, logistica, etc.) provenienti da alcuni fondi in gestione, inclusi 3 asset di proprietà del Fondo (le torri di Milano Viale Richard).
Tale procedura ha avuto ampia diffusione sul mercato, tramite sollecitazione diretta supportata da intermediari specializzati, annunci su quotidiani di tiratura nazionale e pubblicazioni di appositi avvisi sul sito della SGR. Ciononostante, la suddetta procedura si è conclusa il 30 giugno 2016 senza che sia pervenuta alcuna offerta vincolante di acquisto.
La SGR constatata, pertanto, da una parte la persistenza di una scarsa domanda da parte di investitori domestici e dall’altra l’interesse da parte di alcuni investitori esteri di tipo opportunistico, ha strutturato ed implementato un nuovo processo di vendita su base competitiva di un portafoglio di immobili caratterizzato da una dimensione più ampia.
La SGR, allo scopo di incontrare la suddetta domanda e di rispettare le condizioni del contratto di finanziamento con Barclays, ha quindi messo in atto una strategia finalizzata ad ottimizzare l’appetibilità per i potenziali investitori del perimetro oggetto di dismissione, con il supporto di un advisor finanziario, che garantisse la promozione del processo di vendita per il tramite di un network internazionale e che coadiuvasse le varie fasi del processo.
Le attività di commercializzazione sono state avviate nel mese di luglio 2016, hanno incluso anche avvisi sulla stampa nazionale ed internazionale, arrivando a coinvolgere n. 71 investitori di comprovato standing dei quali n. 28 hanno manifestato il proprio interesse all’eventuale acquisizione del portafoglio immobiliare.

La procedura si è conclusa con il ricevimento di n. 5 offerte non vincolanti ed una sola offerta vincolante da parte di un fondo estero ed ha condotto, in data 20 dicembre 2016, alla sottoscrizione di un contratto preliminare di compravendita di 4 immobili del Fondo Obelisco per un corrispettivo complessivo di Euro 33 milioni e più precisamente:
– un immobile cielo terra sito in Milano, viale Giulio Richard, 1, Torre B, per un corrispettivo pari a Euro 10,3 milioni, oltre imposte di legge, con registrazione di una minusvalenza di circa Euro 3,92 milioni, pari al 27,57%, rispetto alla valutazione dell’Esperto Indipendente al 30 giugno 2016;
– un immobile cielo terra sito in Roma, Via Valentino Mazzola, 66, per un corrispettivo pari a Euro 7,3 milioni, oltre imposte di legge, con registrazione di una minusvalenza di circa Euro 18,72 milioni, pari al 71,94%, rispetto alla valutazione dell’Esperto Indipendente al 30 giugno 2016;
– un immobile cielo terra sito in Roma, Via Fiume Bianco, 56, per un corrispettivo pari a Euro 6,7 milioni, oltre imposte di legge, con registrazione di una minusvalenza di circa Euro 2,88 milioni, pari al 30,06%, rispetto alla valutazione dell’Esperto Indipendente al 30 giugno 2016;
– un immobile cielo terra sito in Fiumicino, Viale delle Arti 123, per un corrispettivo pari a Euro 8,7 milioni, oltre imposte di legge, con registrazione di una minusvalenza di circa Euro 19,59 milioni, pari al 69,25%, rispetto alla valutazione dell’Esperto Indipendente al 30 giugno 2016.
Ai sensi di quanto previsto dal contratto preliminare sottoscritto, il perfezionamento degli atti definitivi di vendita dei beni di proprietà del Fondo Obelisco era sospensivamente condizionato all’ottenimento, entro il 30 marzo 2017, dell’autorizzazione della banca mutuante del Fondo Obelisco (Barclays) a cui sono destinati, ai sensi del contratto di finanziamento, gli incassi netti delle vendite, anche al fine di rispettare i parametri finanziari nello stesso contenuti e, tra l’altro, livelli di ammortamento del debito predeterminati.
In data 28 febbraio 2017, la SGR ha ricevuto conferma da parte della banca mutuante dell’avvenuta approvazione della suddetta vendita da parte dei propri organi deliberanti.
Tale operazione è stata perfezionata da detto fondo estero mediante un FIA immobiliare riservato di diritto italiano gestito dalla SGR ed interamente sottoscritto dal citato investitore estero. Si precisa che detto FIA immobiliare è stato istituito dalla SGR nella sua qualità di aggiudicataria di apposita gara promossa dall’investitore estero e finalizzata alla selezione della società di gestione del risparmio per la gestione di più fondi destinati all’acquisizione di diversi portafogli immobiliari in Italia.
La vendita si è perfezionata in data 24 marzo 2017, e, unitamente all’atto definitivo di vendita dell’immobile di Roma Via Campo Farnia, stipulato il 23 febbraio 2017, ha consentito di rispettare le condizioni del contratto di finanziamento, in quanto il debito residuo è stato ridotto a circa Euro 30 milioni.
Nel corso del secondo semestre del 2017, il Fondo Obelisco ha ricevuto un’offerta vincolante da un importante operatore italiano ad un prezzo complessivo pari ad Euro 14,5 milioni per l’acquisto degli immobili siti in Milano,
Viale Richard (torri C – E). Il Consiglio di Amministrazione della SGR in data 27 ottobre 2017 ha approvato le condizioni economiche previste dall’offerta e ha deliberato la vendita, perfezionata in data 28 dicembre 2017.
L’intero incasso netto riveniente dalla vendita è stato utilizzato per il rimborso parziale del finanziamento in essere con Barclays Bank Plc gravante sul portafoglio del Fondo.

Si segnala infine che in data 20 dicembre 2017 il Consiglio di Amministrazione ha approvato il conferimento dell’incarico di commercializzazione ad un primario broker internazionale finalizzato a completare la vendita dell’intero portafoglio residuo entro i termini di scadenza del Fondo. La procedura competitiva di vendita è stata avviata a gennaio e la finalizzazione della stessa è prevista in circa sei mesi. Il mandato, sottoscritto in data 19 gennaio 2018, avrà durata fino al 31 luglio 2018 e potrà essere rinnovato alle medesime condizioni per un ulteriore periodo di 3 mesi.

La Relazione completa può essere consultata al seguente link.

Categorie:Finanza

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